Cada vez es más habitual que propietarios y familias se planteen aportar inmuebles a una sociedad para gestionar los alquileres de forma conjunta o profesionalizar la actividad.

La idea suele ser sencilla: crear una sociedad y aportar los inmuebles para que sea esta la que los alquile. Sin embargo, fiscalmente no es una operación neutra, y puede generar impuestos importantes desde el primer momento.

Hacienda ha aclarado cómo tributa esta operación en los principales impuestos y el resultado no siempre es el esperado.

Qué es una aportación no dineraria de un inmueble

Aportar un inmueble a una sociedad significa transmitir la propiedad del bien a cambio de participaciones sociales. No hay dinero de por medio, pero sí existe una transmisión a efectos fiscales.

🔹 Regla general

La aportación de un inmueble a una sociedad se considera una transmisión y puede generar impuestos, aunque no se reciba dinero.

Tributación en el IRPF: existe ganancia o pérdida patrimonial

En el IRPF del aportante, la aportación del inmueble supone una alteración patrimonial.

Esto implica:

• se calcula una ganancia o pérdida patrimonial,

• por diferencia entre:

  • el valor de adquisición del inmueble, y

  • el valor de transmisión, que será el mayor entre:

    • el valor de mercado del inmueble,

    • o el valor de las participaciones recibidas.

La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro, igual que si fuera una venta.

Error habitual

Pensar que, al no haber venta “real”, no existe tributación en IRPF.
👉 Hacienda deja claro que sí la hay. Por tanto, no te olvides de reflejarlo en la declaración de la renta.

¿Existe algún régimen especial para evitar tributar en IRPF?

Solo en casos muy concretos.

Puede aplicarse un régimen fiscal especial si:

• los inmuebles están afectos a una actividad económica, y

• dicha actividad constituye una rama de actividad, con medios materiales y humanos suficientes.

👉 La mera tenencia y alquiler de inmuebles, sin estructura real, no suele cumplir este requisito.

Tributación en el IVA: no siempre está exenta

La aportación del inmueble puede estar sujeta a IVA si el aportante actúa como empresario o profesional (por ejemplo, arrendadores).

Hacienda aclara que:

• aportar un inmueble aislado no constituye una unidad económica autónoma,

• por tanto, no se aplica la no sujeción al IVA prevista para transmisiones de empresas,

• cada inmueble tributa de forma independiente.

En muchos casos:

• la operación está sujeta a IVA,

• aunque pueda resultar exenta por tratarse de segundas entregas de edificaciones,

• con posibilidad de renunciar a la exención, si se cumplen los requisitos.

Plusvalía municipal: también puede devengarse

La aportación del inmueble puede generar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).

Solo se evita este impuesto cuando:

• la aportación se realiza dentro de una operación de reestructuración empresarial, y

• los inmuebles forman parte de una rama de actividad real.

Si no se cumplen estos requisitos:

• la plusvalía municipal se devenga,

• y el que debe pagarlo es el que aporta el inmueble.

Consecuencias prácticas para propietarios

Esta interpretación tiene efectos muy relevantes:

❌ aportar inmuebles a una sociedad no es fiscalmente neutro,

❌ puede generar impuestos elevados desde el inicio,

⚠️ es especialmente delicado en aportaciones familiares o patrimoniales,

⚠️ muchas operaciones se plantean sin analizar los tres impuestos implicados.

Aportar un inmueble a una sociedad para alquilarlo no es una simple reorganización patrimonial. Hacienda considera que existe una transmisión con efectos en IRPF, IVA y plusvalía municipal, salvo en supuestos muy específicos.

Antes de aportar un inmueble a una sociedad, es imprescindible analizar el impacto fiscal completo. De lo contrario, la factura puede ser mucho mayor de lo esperado.

¿Estás pensando en aportar uno o varios inmuebles a una sociedad?
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• impacto en IRPF,

• IVA y plusvalía municipal,

• y opciones para estructurar correctamente la operación.

👉 Consulta tu caso y evita sorpresas fiscales innecesarias.