Muchos propietarios que alquilan un inmueble en España aplican cada año la amortización del 3 % como gasto deducible en el IRPF. Sin embargo, una reciente resolución ha aclarado una cuestión clave que suele pasarse por alto:

👉 la amortización no puede aplicarse indefinidamente.

Existe un límite global que, si se supera, hace que el gasto deje de ser deducible, aunque se siga cumpliendo el porcentaje anual.

Qué es la amortización en los alquileres

Cuando se alquila un inmueble, la normativa permite deducir determinados gastos para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario. Uno de los más importantes es la amortización, que refleja la pérdida de valor del inmueble por el uso y el paso del tiempo.

De forma simplificada:

• se permite amortizar hasta el 3 % anual,

• sobre el mayor valor entre:

  • el coste de adquisición, o

  • el valor catastral,

• excluyendo siempre el valor del suelo.

El error habitual: pensar que se puede amortizar “para siempre”

Muchos propietarios entienden que, si cada año aplican correctamente el 3 %, pueden seguir deduciéndolo indefinidamente mientras el inmueble esté alquilado.

Este es el error.

🔹 Regla general:

La amortización solo es deducible hasta que, en conjunto, alcance el valor de adquisición del inmueble (sin incluir el suelo).

Una vez alcanzado ese importe, ya no existe depreciación real que deducir.

Qué ha aclarado Hacienda

La resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central unifica criterio y deja claro que:

• el 3 % es un límite anual,

• pero existe también un límite global acumulado,

• ese límite es el valor de adquisición del inmueble, excluido el suelo.

Cuando la suma de todas las amortizaciones practicadas alcanza ese valor, el gasto deja de ser fiscalmente deducible, aunque el inmueble siga alquilado.

Este criterio se basa en la lógica económica de la amortización:
👉 no se puede deducir más de lo que realmente costó el activo.

¿Y si el valor catastral es más alto que el de compra?

Puede ocurrir que el valor catastral de la construcción sea superior al precio de adquisición. En esos casos:

• el valor catastral puede usarse como base para calcular el 3 % anual,

• pero no amplía el límite global.

👉 El límite total sigue siendo el valor de adquisición real, sin suelo.

Inmuebles heredados o donados

En los inmuebles adquiridos por herencia o donación, el valor de adquisición no es “cero”.

Se toma como referencia:

• el valor asignado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones,

• más los gastos y tributos asociados a la adquisición.

Ese importe es el que marca el tope máximo de amortización acumulada.

Consecuencias prácticas para propietarios

Esta interpretación tiene efectos importantes:

• ❌ no se puede seguir amortizando indefinidamente

• ❌ deducir amortización cuando ya se ha alcanzado el límite puede dar lugar a regularizaciones

• ⚠️ es habitual que este error se detecte en comprobaciones de varios ejercicios

Muchos contribuyentes han estado deduciendo amortizaciones años después de haber agotado el valor amortizable, sin ser conscientes.

La amortización es un gasto muy relevante en los alquileres, pero no es ilimitada.

En el IRPF, la amortización total de un inmueble alquilado no puede superar su valor de adquisición (sin suelo), aunque cada año se aplique correctamente el 3 %.

Revisar la amortización acumulada es fundamental para evitar ajustes futuros por parte de Hacienda.

¿Alquilas un inmueble y llevas años aplicando amortización?
¿No sabes si ya has superado el límite permitido?

👉 Contacta con nosotros y revisamos tu alquiler antes de que lo haga Hacienda:

• comprobamos la amortización acumulada,

• analizamos si los gastos son correctos,

• y evitamos regularizaciones innecesarias.