Un error muy habitual entre expatriados senior

Es una situación cada vez más frecuente en FiscalTip.

Personas jubiladas o mayores de 65 años que deciden volver a su país de origen —por ejemplo Francia— y venden meses después la vivienda habitual que tenían en España.

La mayoría parte de una idea aparentemente lógica:

“Como tengo más de 65 años, la venta está exenta.”

Pero ese criterio solo funciona mientras la operación tribute en IRPF como residente.

Si en el año de la venta ya has cambiado tu residencia fiscal al extranjero, la operación pasa a tributar por IRNR, y aquí la regla cambia por completo.

La regla general que debes conocer antes de vender

La consulta vinculante confirma un criterio muy relevante:

👉 La exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años no se aplica si en el año de la venta ya eres no residente fiscal en España.

Es decir, la ventaja clásica del artículo 33.4.b) LIRPF desaparece cuando dejas de tributar por IRPF y pasas al régimen de no residentes.

La razón técnica es sencilla:

• La vivienda está en España

• España mantiene potestad para gravar la ganancia

• La operación se somete al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)

• En IRNR no existe la exención automática por edad

• Solo existe una exención específica por reinversión en nueva vivienda habitual dentro de la UE/EEE

Por tanto, la edad deja de ser el elemento clave; lo decisivo es tu residencia fiscal en el momento de la firma.

El punto crítico: si no reinviertes, tributas

La regla práctica que convierte esta consulta en un artículo de alto valor es muy clara:

👉 Si ya eres residente fiscal en Francia y vendes tu antigua vivienda en España sin reinvertir el importe, la ganancia tributa en España.

Esto sorprende a muchos contribuyentes senior porque asumen que la exención por mayores de 65 años “les acompaña” al mudarse. No es así.

Para no residentes de la UE, la exención solo puede venir por esta vía: Reinvertir el importe obtenido en una nueva vivienda habitual

Si no existe reinversión, la ganancia queda sujeta a IRNR.

Implicaciones prácticas reales para expats y jubilados internacionales

Este criterio tiene implicaciones muy relevantes:

1) El momento de la venta cambia la factura fiscal

Vender puede suponer una diferencia fiscal enorme:

• Antes del cambio de residencia, o

• Después de convertirse en no residente

En muchos casos, vender unos meses antes del traslado evita tributación total por la ganancia.

2) El país de residencia también puede gravar la plusvalía

Aunque España grave la ganancia por estar el inmueble en territorio español, el país de residencia (por ejemplo Francia) también puede integrarla en su sistema, aplicando después los mecanismos del convenio para evitar doble imposición.

3) Certificado de residencia fiscal

Para aplicar correctamente el convenio, será clave disponer del certificado de residencia fiscal de país extranjero, por ejemplo francés.

Sin ese documento, pueden surgir incidencias tanto en España como en el país de destino.

Error habitual: confundir exención por edad con exención por reinversión

Este es el error más frecuente.

Muchos contribuyentes mezclan dos beneficios distintos:

Exención por edad (solo IRPF residentes)

• Mayor de 65 años

• Venta de vivienda habitual

• Sin obligación de reinvertir

Exención por reinversión (IRNR UE/EEE)

• No residente UE/EEE

• Vivienda habitual en España

• Obligación de reinvertir

• Solo sobre la parte reinvertida

Son incentivos completamente distintos y aplicar el primero cuando ya eres no residente puede acabar en regularización.

Ejemplo práctico

Una contribuyente de 68 años se traslada definitivamente a Francia en marzo de 2025.

En septiembre de ese mismo año vende su vivienda habitual en Valencia con una ganancia de 120.000 €.

Piensa que no tributará por ser mayor de 65 años.

Sin embargo:

• Para el ejercicio 2025 ya no es residente fiscal en España

• La operación tributa por IRNR

• No compra nueva vivienda en Francia

• No reinvierte el importe

Resultado: la ganancia tributa en España como no residente, pese a tener más de 65 años.

💡 La planificación previa del momento de salida habría cambiado totalmente el resultado.

Si estás planificando tu salida de España, jubilación internacional o venta de vivienda tras mudarte al extranjero, conviene revisar el calendario fiscal antes de firmar.

En FiscalTip analizamos el momento óptimo de venta, la residencia fiscal efectiva y la posible doble imposición con otros países para evitar pagar impuestos innecesarios.

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